Rechtsprechung

 

Eigenbedarfskündigung zur rein gewerblichen Nutzung

 

Bereits mit Urteil vom 26.09.2012 – VIII ZR 330/11 hatte der BGH entschieden, dass die Kündigung eines Wohnraummietverhältnisses wegen Eigenbedarf zur rein beruflichen Nutzung zulässig sein kann, weil das hierdurch begründete Interesse des Vermieters den in § 573 Abs. 2 BGB genannten Gründen gleichwertig sei. Dieses Urteil hatten das Amtsgericht Charlottenburg (Urteil v. 19.01.2015 – 211 C 381/13) und danach das Landgericht Berlin (Urteil v. 13.01.2016 – 18 S 74/15) zum Anlass genommen, zu postulieren, dass ein Nutzungsbedarf für (frei-)berufliche oder gewerbliche Zwecke den in § 573 Abs. 2 BGB angeführten Kündigungsgründen (schuldhafte Pflichtverletzung, Eigenbedarf für sich, Familien- oder Haushaltsangehörige, wirtschaftliche Verwertung) generell gleichzusetzen sei. (Auch wenn die Räumungsklage letzten Endes wegen dem Berliner Zweckentfremdungsgesetz abgewiesen wurde.)

Dies ist jedoch unzutreffend, wie der BGH jetzt mit Urteil vom 29.03.2017 – VIII ZR 45/16 klarstellte. Ob ein (frei-)beruflicher oder gewerblicher Bedarf des Vermieters die Kündigung eines Wohnraummietverhältnisses wegen Eigenbedarf rechtfertigt, lässt sich nicht allgemein beantworten (BGH a. a. O. Rz. 18).

Die Aufzählung in § 573 Abs. 2 BGB sei jedenfalls nicht abschließend, sondern beispielhaft wie das das Wort „insbesondere“ zeige. Daher umfasse und gewähre der § 573 Abs. 2 BGB grundsätzlich auch eine Eigenbedarfskündigung die im (frei-)beruflichen oder gewerblichen Bedarf des Vermieters motiviert ist. Allerdings sei immer eine Einzelfallbetrachtung und Abwägung nötig.

Hierzu stell der BGH auf die beiden gesetzlichen Tatbestände des § 573 Abs. 2 Ziff. 2 BGB – Eigenbedarf zu Wohnzwecken und § 573 Abs. 2 Ziff. 3 BGB – Verwertungskündigung ab.

  1. Die Eigenbedarfskündigung des Vermieters zu Wohnzwecken sei personal bezogen. Es reichen daher nachvollziehbare und vernünftige Gründe aus. Es reicht somit ein ernsthafter Nutzungsentschluss.

 

  1. Die Kündigung wegen wirtschaftlicher Verwertung weise demgegenüber nur einen geringen personalen Bezug auf. Zusätzlich zu den nachvollziehbaren und vernünftigen Gründen ist es daher notwendig, dass dem Vermieter bei Fortsetzung des Mietverhältnisses erhebliche Nachteile entstünden.

 

Die Eigenbedarfskündigung wegen (frei-)beruflichen oder gewerblichen Bedarf des Vermieters habe einerseits weniger personalen Bezug als die Kündigung zu Wohnzwecken, andererseits liege keine reine Verwertung vor, da es nicht um die Ertragskraft der Mieträume oder Grundstücks an sich ginge (Verkauf, Abriss, Neubau oder Ähnliches), sondern um die Ermöglichung einer unter Einsatz dieses „Sachmittels“ ausgeübten (frei-)beruflichen oder gewerblichen Tätigkeit.

Die Eigenbedarfskündigung wegen (frei-)beruflichen oder gewerblichen Bedarf des Vermieters liege daher zwischen den beiden gesetzlichen Tatbeständen. Je nachdem ob eine gemischte Nutzung beabsichtigt sei oder eine rein (frei-)berufliche oder gewerbliche Nutzung, reiche es aus, wenn dem Vermieter ein beachtenswerter Nachteil entstünde (beabsichtigte gemischte Nutzung). Bei nachvollziehbaren und vernünftigen Erwägungen dürfte das häufig der Fall sein. Umso untergeordneter die Nutzung zu Wohnzwecken ist, umso höhere Anforderungen sind an die zu erwartenden Nachteile des Vermieters zu stellen. Bei einer rein (frei-)beruflichen oder gewerblichen Nutzung müsse der Fortbestand des Wohnraummietverhältnisses für den Vermieter einen Nachteil von einigem Gewicht darstellen, wobei allerdings nicht zwingend der Grad von erheblichen Nachteilen im Sinne des § 573 Abs. 2 Ziff. 3 BGB erreicht werden müsse.

Im Übrigen ändert der BGH seine Rechtsprechung und stellt fest, dass eine Abwägung allein im Rahmen der Eigentumsgarantie aus Art. 14 GG zu erfolgen habe und die Berufsfreiheit aus Art 12 I GG, die allgemeine Handlungsfreiheit gem. Art. 2 I GG sowie der Schutz von Ehe und Familie gem. Art. 6 I GG regelmäßig außer Betracht zu bleiben habe.

Zusammengefasst bedeutet das bei einer beabsichtigten gemischten oder rein beruflichen Nutzung, umso geringer der beabsichtigte Wohnanteil, umso größer müssen die zu erwartenden Nachteile auf Seiten des Vermieters bei einem Fortbestand des Wohnraummietvertrages sein.

 

Risiko der Gewinnerzielung im Gewerberaummietrecht

Bei der Gewerberaummiete werden häufig Verträge über 5, 10, 15 oder mehr Jahre geschossen. Das ist für beide Vertragsparteien durchaus sinnvoll. Der Vermieter kann eine langfristige Auslastung und Rentabilität seines Objektes sichern. Der Mieter kann längerfristig planen und muss keine kurzfristige Kündigung in den gesetzlichen Fristen fürchten. Was aber wenn der Bereich, in dem das Ladenlokal liegt, nicht in dem Maße von kaufinteressiertem Publikum aufgesucht wird, wie beide Vertragspartner es bei Vertragsabschluss erwartet haben?

Sicherlich kommt es immer auf die vertraglichen Regelungen und Absprachen an. Sofern ein ausreichender Kunden- bzw. Besucherstrom Vertragsgrundlage werden soll, muss dies aber ausdrücklich vereinbart werden. Andererseits kann der Vermieter oder der vermietende Bauträger, der ein bestimmtes Planungs- und Belegkonzept hat, dieses in der Vertragsanbahnungsphase vorlegen und zur Grundlage von Verhandlungen machen, ohne Gefahr zu laufen, bei Nichteintritt der Erwartungen Minderungen oder Kündigungen durch die Mieter ausgesetzt zu sein.

Seit langem ist es gefestigte höchstrichterliche Rechtsprechung, dass vorbehaltlich anderweitiger Absprachen das Ausbleiben von erwarteten Kundenströmen weder zur Minderung, noch zur Kündigung berechtigt.

Bereits im Jahr 1981 hatte sich der BGH mit einem entsprechenden Fall zu beschäftigen (BGH, Urteil vom 01.07.1981 – VIII ZR 192/80), der jedoch nach wie vor an Aktualität nichts eingebüßt hat.

Geplant war ein Einkaufszentrum mit Wohneinheiten und einem reichhaltig gefächerten Warenangebot - ergänzt durch Freizeitanlagen (Hallenbad, Sauna usw.) sowie sozialen Einrichtungen, wie Kindergärten. Kern des gewerblich zu nutzenden Teiles war eine als Ladenstraße in mehreren Ebenen ausgestaltete Fußgängerzone, an der etwa 100 Geschäftslokale unterschiedlicher Größe errichtet werden sollten und an dessen Südende sich ein Komplex zum Betreiben eines Supermarkts befand. Nach dem wirtschaftlichen Zusammenbruch des Supermarktes übernahm ein  Warenhaus diese Einheit und mietete weitere Ladeneinheiten an, wobei das Warenhaus durch zusätzliche Aufzüge unmittelbar mit dem unter der Ladenfläche gelegenen Parkplatz verbunden wurde.

Die in dem entschiedenen Fall Beklagte Mieterin, die einen Schuheinzelhandel mit zahlreichen Filialen betrieb, mietete eine noch zu errichtende Ladeneinheit gegen einen Mietzins von seinerzeit jährlich 122.488,50 DM zuzüglich Nebenkosten auf die Dauer von zehn Jahren an.  Grundrisszeichnungen und Baubeschreibungen waren dem Vertrag beigefügt. Die Mieterin verpflichtete sich zum Betrieb eine Schuheinzelhandels mit dem üblichen Sortiment. Aufrechnung, Minderung oder Zurückbehaltung konnte im Laufe eines Kalenderjahres höchstens mit dem Betrag einer Monatsmiete ausgeübt werden.

Schon bald nach der Eröffnung zeigte sich, dass die Inanspruchnahme des Geschäftszentrums durch die Käufer weit hinter den Erwartungen zurückblieb. Rund 20 % der Geschäftslokale konnte von vornherein nicht vermietet werden, einige Mieter eröffneten ihren Betrieb erst gar nicht, die Hälfte der Mieter stellte in der Folgezeit den Geschäftsbetrieb ein. Mehrere geplante Einrichtungen - etwa die Überdachung der Ladenstraße, ein Hallenbad, eine Sauna und die Kindergärten - wurden nicht errichtet. Zunächst verlangte die Vermieterin für rund 5 Jahre nur den halben Mietzins. Danach wurde der volle Mietpreis verlangt. Die Beklagte zahlte diesen nicht, weil die in Aussicht gestellten Erwartungen nicht erfüllt und die geplanten weiteren Einrichtungen nicht realisiert wurden. Außerdem zögen die nachträglich installierten Fahrstühle zusätzlich Publikumsverkehr ab, da diese direkt in das Warenhaus führten.

Die Vorinstanzen haben der Klage auf Zahlung des weiteren Mietpreises stattgegeben. Die - zugelassene - Revision der Beklagten blieb erfolglos.

Unabhängig davon, dass ausweislich des Mietvertrages das Minderungsrecht auf eine Monatsmiete beschränkt sei, hatte die Mietsache weder einem Mangel, noch fehlte ihr eine zugesicherte Eigenschaft. Das Ladenlokal selbst entspreche der Bauzeichnung und Baubeschreibung. Dass in der Gesamtausgestaltung einzelne geplante Baumaßnahmen gestrichen oder zurückgestellt worden seien, stelle keinen Mangel der Mietsache dar.  Ein nicht realisierter U-Bahn-Anschluss, die Gesamtüberdachung der Ladenstraße oder die Errichtung von Hallenbad, Sauna und Kindergärten, die erkennbar außerhalb der Zuständigkeit der Vermieterin lägen, seien nicht vertraglich zugesichert worden.

All dies sei auch nicht zur Grundlage des Vertragsschlusses (Geschäftsgrundlage) geworden, weil die nicht erfüllten Gewinnerwartungen ausschließlich in den Risikobereich der beklagten Mieterin fielen. Das gelte auch insoweit, als sich Kaufwillige durch erheblichen Leerstand von einem Besuch des Einkaufszentrums abhalten ließen.

Der BGH führte aus, nur wenn die tatsächlichen Umstände und die rechtlichen Verhältnisse die Tauglichkeit der Mietsache unmittelbar beeinträchtigen, kann ein rechtlich relevanter Fehler (=Mangel) vorliegen. Entscheidend sei insofern der vereinbarte (isoliert zu betrachtende) Verwendungszweck.

Wenn jedoch das kaufinteressierte Publikum ganz allgemein nicht in dem erwarteten Maße den Bereich, in dem sich das vermietete Ladenlokal befindet, besucht, - etwa weil der Verkehrsstrom in dem Bereich, in dem das Ladenlokal liegt, weitgehend vorbeigeleitet wird oder die Bevölkerung aus sonstigen Gründen diesen Bereich nicht als Verkaufszentrum “annimmt”, sei der Verwendungszweck an sich nicht berührt. Insofern hatte die Mietsache keinen Mangel. Auch wenn ein geplanter U-Bahn-Anschluss und, eine mit Pavillons und Geschäften ausgestattete Brücke als einladende Verbindung der L-Straße mit dem Einkaufszentrum nicht errichtet worden sei und die Bauherren von der vorgesehenen Überdachung der Fußgängerzone abgesehen hätten, ebenso wie von der Errichtung des Hallenbades, einer Sauna und mehrerer Kindergärten. All das begründe einen Mangel nicht.

Ebenso auf das Fehlen einer zugesicherten Eigenschaft könne sich die Beklagte nicht stützen.

Schließlich könne sich die Beklagte auch nicht auf eine Änderung der Geschäftsgrundlage berufen. Es entspreche gefestigter Rechtsprechung, dass Umstände, die in den Risikobereich einer Partei fallen, dieser in aller Regel nicht das Recht geben, eine Änderung der Vertragspflichten zu ihren Gunsten herbeizuführen, weil andernfalls die in der Vertragsgestaltung liegende Risikoverteilung in einer für den anderen Vertragspartner nicht tragbaren Weise verändert würde. Insbesondere für das Mietrecht habe der BGH wiederholt ausgesprochen, dass die Erwartung, auf dem zu gewerblichen Zwecken überlassenen Grundstück gewinnbringende Geschäfte abzuschließen und nicht etwa Verlust zu machen, zum Risikobereich des Mieters gehöre.

Das Risiko einer Gewinnerzielung in dem angemieteten Geschäftslokal hatte daher ausschließlich die Beklagte zu tragen.

Zusammengefasst heißt das, ein Vermieter kann sein Objekt unter zu Grunde Legung seines Planungskonzeptes und seiner – idealisierten – Erwartungen anpreisen und vermieten. Selbstredend darf hier kein Missbrauch vorliegen.

Sofern der Mieter ein gewisses Kundenpotenzial oder bauliche Einrichtungen zugesichert haben möchte, muss er dies vertraglich ausdrücklich vereinbaren. 

 

Keine Haftung für Urheberechtsverletzung durch Gäste

Der BGH hat mit Urteil vom 12.05.2016 – I ZR 86/15 eine klarstellende Entscheidung getroffen, die einem Paukenschlag gleicht. Die Rechtsinhaberin eines Filmwerkes hatte nach erfolgter Abmahnung und Abgabe einer Unterlassungserklärung durch die Beklagte, die Abmahnkosten eingeklagt. Zunächst 1.255,80 EUR, später nur noch 755,80 EUR. Das Amtsgericht hat die Klage abgewiesen, das Landgericht hat der Klage dann stattgegeben. Unstreitig war, dass nicht die Beklagte die Urheberrechtsverletzung begangen hat, sondern ihre aus Australien stammende volljährige Nichte und deren volljähriger Lebensgefährte. Denen wurde der W-LAN Anschluss (Passwort) zur Verfügung gestellt, um E-Mails abrufen zu können und zu skypen. Die Beklagte hatte weder ihre Nichte noch deren Lebensgefährten darauf hingewiesen, dass eine Nutzung von Internet-Tauschbörsen zum illegalen Bezug urheberrechtlich geschützten Materials, wie etwa von Filmen, Musik und Computerspielen, zu unterbleiben habe. Eine solche Belehrung sei vor Überlassung des Internetanschlusses an einen volljährigen Dritten, der nicht als Familienangehöriger anzusehen sei, erforderlich.  Das Landgericht stellt somit im Prinzip darauf ab, dass die Nichte und deren Lebensgefährte keine Familienangehörigen im Sinne der Rechtsprechung des BGH seien, zu denen ein dem Schutz des Art. 6 Abs. 1 GG unterfallendes besonderes Vertrauensverhältnis bestehe (BGHZ 200, 76 Rn. 25 - BearShare).

Ein entsprechender Hinweis sei daher erforderlich gewesen. Da dieser unterblieben sei, hafte die Beklagte eben als Störer.

Diese Annahme nahm der BGH zum Anlass, Klarheit zu schaffen. Die Beklagte haftet nicht als Störerin. Ohne konkreten Anlass war es der Beklagten nicht zuzumuten, ihre volljährige Nichte und deren Lebensgefährten über die Rechtswidrigkeit einer Teilnahme an Tauschbörsen aufzuklären und ihnen die rechtswidrige Nutzung entsprechender Programme zu untersagen. Der Inhaber eines Internetanschlusses ist grundsätzlich nicht verpflichtet, volljährige Mitglieder seiner Wohngemeinschaft oder seine volljährigen Besucher und Gäste, denen er das Passwort für seinen Internetanschluss zur Verfügung stellt, in einer solchen Weise zu belehren. Entsprechende Anhaltspunkte lagen im entschiedenen Fall nicht vor, die Beklagte war daher zu einer entsprechenden Belehrung nicht verpflichtet.

Die Rechtsprechung des Senats wonach der Inhaber eines ungesicherten WLAN-Anschlusses als Störer auf Unterlassung haftet (BGHZ 185, 330 Rn. 20 bis 24 - Sommer unseres Lebens) seien auf Fälle bei der der Anschlussinhaber seinen Internetanschluss einem Gast zur Verfügung stellt nicht übertragbar (vgl. zur Überlassung an Familienangehörige BGHZ 200, 76 Rn. 25 - BearShare). Die unkontrollierte Eröffnung eines Zugangs zum Internet sei mit der Überlassung des Anschlusses zur Nutzung durch Gäste, Besucher und Mitbewohner nicht vergleichbar.

Auch hätten anders als Eltern gegenüber ihren minderjährigen Kindern (vgl. BGH, Urteil vom 15. November 2012 - I ZR 74/12 , GRUR 2013, 511 Rn. 24 = WRP 2013, 799 - Morpheus) Wohnungsinhaber grundsätzlich keine Aufsichtspflicht gegenüber ihren volljährigen Mitbewohnern und Gästen, die Grundlage einer Belehrungspflicht über die Gefahren der Nutzung von Internet-Tauschbörsen sein könnte.

Der BGH wies darauf hin, dass der Anschlussinhaber im Hinblick auf das besondere Vertrauensverhältnis zwischen Familienangehörigen und die Eigenverantwortung von Volljährigen seinen Internetanschluss einem volljährigen Familienangehörigen überlassen kann, ohne diesen belehren oder überwachen zu müssen. Erst bei konkretem Anlass muss er Maßnahmen zum Schutz des Internetanschlusses treffen ( BGHZ 200, 76 Rn. 27 f. - BearShare). Hinsichtlich Besuchern, Gästen und Mitbewohnern war die Frage bisher offen.

 

Der BGH hat jetzt klargestellt: für den Wohnungsinhaber besteht auch unabhängig von einer familiären Beziehung gegenüber volljährigen Mitbewohnern und Gästen keine entsprechende Belehrungspflicht. Eine solche Belehrungspflicht wäre regelmäßig unzumutbar.


Der BGH führt aus:

„In der heutigen Medien- und Informationsgesellschaft stellt die Überlassung eines privaten Internetanschlusses an volljährige Gäste und Mitbewohner des Wohnungsinhabers eine übliche Gefälligkeit dar. Sie entspricht dem weit verbreiteten Bedürfnis großer Teile der Bevölkerung zur ständigen Nutzung des Internets. Solange keine Anhaltspunkte für ein rechtswidriges Nutzungsverhalten bestehen, gewährt der Anschlussinhaber den Zugang zu seinem privaten Internetanschluss gegenüber solchen volljährigen Personen in der berechtigten Erwartung, dass sie die ihnen eröffnete Nutzungsmöglichkeit nicht zur Begehung rechtswidriger Handlungen nutzen.“


Auch eine Verletzung des Unionsrechts sei durch die Entscheidung nicht gegeben. Und die gegenseitigen Grundrechte wurden hinreichend zu Ausgleich gebracht.
 

Nicht ersichtlich sei, dass ein nennenswerter Anteil der Urheberrechtsverletzungen im Internet durch Gäste und Mitbewohner eines Anschlussinhabers begangen werde. Rechteinhaber schütze die sog. sekundäre Darlegungslast des Anschlussinhabers ausreichend. Dieser habe vorzutragen, ob und gegebenenfalls welche anderen Personen selbständigen Zugang zu seinem Internetanschluss hatten und als Täter der Rechtsverletzung in Betracht kämen, wobei der Anschlussinhaber im Rahmen des Zumutbaren auch zu Nachforschungen verpflichtet sei (BGHZ 200, 76 Rn. 16, 18 – BearShare)

 

Der BGH hob das Urteil des Landgerichts auf und stellte das klageabweisende Urteil des Amtsgerichts wieder her.

 

Zusammengefasst kann gesagt werden, solange kein konkreter Anlass besteht müssen weder Familienangehörige noch volljährige Mitbewohner, Besucher oder Gäste bei der Zurverfügungstellung eines Internetanschlusses entsprechend belehrt werden.

 

 

Schönheitsreparaturen – Aufspaltung schützt nicht vor Unwirksamkeit

 

Der BGH hat mit Urteil vom 18.03.2015 – AZ: VIII ZR 21/13 wieder einmal Recht hinsichtlich Schönheitsreparaturen gesprochen. Im entschiedenen Fall waren unter § 10 Ziff. 4 und 5 des Mietvertrages zum einen Malerarbeiten und zum anderen Lackierarbeiten auf den Mieter abgewälzt. Der BGH entschied, dass auch dann, wenn die Klauseln sprachlich voneinander getrennt sind, diese als einheitliche Regelung zu betrachten seien. Das heißt, auch wenn nur eine Regelung unwirksam ist, strahlt diese Unwirksamkeit in einer Gesamtschau auf die anderen Regelungen aus, so dass alle Schönheitsreparaturvereinbarungen unwirksam seien. Vorliegend waren zwar die Lackierarbeiten nur auszuführen, soweit sie erforderlich wären; allerdings waren die Malerarbeiten an sog. starre Fristen gebunden. Die sogenannte starre Fristenreglung ist bei Schönheitsreparaturen nicht zulässig. Schönheitsreparaturen sind immer nur auszuführen, soweit sie erforderlich sind. Somit war auch die Abwälzung der Malerarbeiten unwirksam – auch wenn diese in einer anderen Ziffer geregelt waren.

Es lohnt sich daher häufig die Schönheitsreparaturklauseln – auf Vermieterseite vor Abschluss des Mietvertrages und auf Mieterseite bei Beendigung des Mietverhältnisses überprüfen zu lassen.

 

 

Aktivitäten im Sommer

 

Ob der Sommer heiß und trocken oder kühl und feucht wird, weiß man meist erst im Herbst. Unabhängig davon lädt das Wetter aber zu Aktivitäten im Freien ein. Stellt sich die Frage, was ist mit Lärm im Freien – insbesondere mit Kinderlärm? Kinder dürfen im Garten toben und dabei auch Lärm machen. Lediglich in der Mittagszeit könnte dies nach einem Urteil des LG Hamburg-Wandsbek, AZ: 713 b C 739/95 nur eingeschränkt gelten.

Häufig lädt das Wetter auch zu einem Spaziergang ein. Selbst in den frühen Morgenstunden ist das Verlassen der Wohnung mit einhergehendem kurzfristigem Kindergeschrei im Treppenhaus sozialadäquat und somit zulässig. Das LG München I, Urteil vom 24. 2. 2005 - 31 S 20796/04 spricht insofern von hinzunehmender „Zukunftsmusik“.

Selbst wenn die spielenden Kinder mal ein Ball in des Nachbars Garten schießen, stellt dies keine wesentliche Beeinträchtigung seines Eigentums dar und er muss auch dies hinnehmen. – Jedenfalls solange es nicht mehrere am Tag sind und keine erheblichen Beschädigungen hervorrufen, LG München II, AZ: 5 O 5454/03. Allerdings dürfen die Bälle nicht eigenmächtig wieder herausgeholt werden und schon gar nicht Zäune heruntergebogen werden, wie im entschiedenen Fall. Der Nachbar ist verpflichtet, den Ball wieder heraus zu geben und dementsprechend aufzufordern. Ausnahmsweise ist für diese Aufforderung kein anwaltlicher Rat dringen erforderlich. Überhaupt ist aufgrund der zu erwartenden wärmeren Tage zu empfehlen, „ein Wort mit dem Nachbar zu wechseln“. Gerade wenn das Verhältnis, warum auch immer, leicht unterkühlt ist, findet sich im Sommer immer eine Gelegenheit, den Kontakt wieder aufzunehmen und einen „ersten Schritt“ zu wagen. Denn: eine gerichtliche Klärung wird in nachbarrechtlichen Streitigkeiten so gut wie nie zu einer befriedigenden und schon gar keiner befriedenden Lösung führen.

 

 

Unwirksames Mieterhöhungsverlangen nach Mietspiegel

 

Das Landgericht Nürnberg-Fürth, Urteil vom 16.09.2014 – 7 S 3431/14 hat entschieden, dass ein Mieterhöhungsverlangen aufgrund eines Mietspiegels unwirksam sein kann, wenn in dem Mietspiegel Preispannen, hier von -21 % bis +21% vorgesehen sind und in dem Mieterhöhungsverlangen darauf nicht hingewiesen wird. Die Vermieterin verlangte die Zustimmung zur Anhebung der Nettokaltmiete. Sie wies daraufhin, dass die Stadt Nürnberg einen Mietspiegel hat, fügte diesen dem Mieterhöhungsverlangen jedoch nicht bei. Auf die Mietpreisspanne, die in dem Mietspiegel der Stadt Nürnberg vorhanden ist, wies die Vermieterin ebenfalls nicht hin.

Das Landgericht Nürnberg entschied, dass das Mieterhöhungsverlangen daher einen formellen Fehler habe und unwirksam sei. Auch wenn das Urteil teilweise Kritik erfahren hat, so ist daraus jedenfalls die Lehre zu ziehen, dass immer dann, wenn durch das Gesetz besondere Begründungen oder Erläuterungen gefordert werden, diese detailliert erfolgen sollten und daher anwaltlicher Rat stets angezeigt ist.

 

 

Rauchen als Kündigungsgrund

 

Mit dem vielerseits beachteten Urteils des BGH vom 18.02.2015 – VIII ZR 186/14 hat dieser entschieden, dass starkes Rauchen und dadurch verursachte Geruchsbelästigungen grundsätzlich zur Kündigung berechtigen könne. Allerdings hat der BGH in dieser Sache nicht endgültig entschieden sondern wegen mangelnder Entscheidungsreife die Sache zurück zum Landgericht Düsseldorf verwiesen. Der BGH stellte jedoch auch klar, dass starkes Rauchen und das Leben mit vollen Aschenbechern in der Wohnung grundsätzlich kein Kündigungsgrund sei, sondern einem vertragsgemäßen Gebrauch der Mietsache entspreche. Das Landgericht Düsseldorf hatte einen Verstoß gegen die mietvertraglichen Verpflichtungen angenommen, da der Mieter die Wohnung nicht gelüftet und die überquellenden Aschenbecher nicht geleert hatte.

Dies sei rechtsfehlerhaft, so der BGH. Allerdings könne dem Mieter aufgrund des Gebots der Rücksichtnahme auferlegt werden, einfache und zumutbare Maßnahmen wie bspw. das Lüften über die Fenster zu ergreifen, um einen Abzug in das Treppenhaus und somit eine Störung des Hausfriedens (der anderen Mieter) zu vermeiden. Insbesondere wenn die anderen Bewohner durch die Intensität des Gestanks oder sogar eines gesundheitsgefährdenden Ausmaßes beeinträchtigt werden, könnte nach erfolgter Abmahnung eine Kündigung erfolgen. Dies sei jedoch einer Einzelfallprüfung zu unterziehen, weshalb die Sache zurückverwiesen wurde. In diesem Zusammenhang ist darauf hinzuweisen, dass es nicht darauf ankommt, ob die Beeinträchtigung der anderen Mieter und somit die Störung des Hausfriedens durch Tabakgeruch oder etwa Schweißgeruch, Tiergeruch, Fäkaliengeruch oder unertragbaren Essensgeruch hervorgerufen wird. Insofern kann die Gefahr einer Kündigung auch den nichtrauchenden Bademuffel treffen.

 

 

Abmahnung wegen Filesharing volljähriger Familienangehöriger - keine Umkehr der Beweislast!

 

Der Bundesgerichtshofs hat mit Urteil vom 08.01.2014 – AZ: I ZR 169/12 (BearShare) entschieden, dass der Inhaber eines Internetanschlusses für das nutzen eines Filesharingprogramms eines volljährigen Familienangehörigen nicht haftet, wenn er keine Anhaltspunkte dafür hatte, dass dieser den Internetanschluss für illegales Filesharing missbraucht.Der Beklagte wurde durch ein Anwaltsschreiben seitens der Kläger abgemahnt; die Kläger behaupteten, am 12. Juni 2006 seien über den Internetanschluss des Beklagten über 3.500 Musikaufnahmen, an denen sie – die Kläger - die ausschließlichen urheberrechtlichen Nutzungsrechte besäßen, in einer Internettauschbörse zum Herunterladen angeboten worden. Der Beklagte gab lediglich eine Unterlassungserklärung ab. Er weigerte sich jedoch, die geltend gemachten Abmahnkosten zu bezahlen.

Die Klägerinnen nehmen den Beklagten auf Erstattung von Abmahnkosten in Höhe von 3.454,60 € in Anspruch.

Der Beklagte meint, er sei für den angeblichen Schaden und die behaupteten Rechtsverletzungen nicht verantwortlich. Der damals 20-jährige Stiefsohn habe die Musiktitel über den Internetanschluss zugänglich gemacht. Der Stiefsohn des Beklagten hat im Rahmen seiner Beschuldigtenvernehmung gegenüber der Polizei tatsächlich eingeräumt, mit dem Tauschbörsenprogramm "BearShare" Musik auf seinen Computer heruntergeladen zu haben.

Das Landgericht hat der Klage stattgegeben. Das Berufungsgericht hat den Beklagten verurteilt, an die Klägerinnen 2.841 € zu zahlen, und die weitergehende Klage abgewiesen. Nach den Ausführungen des Berufungsgerichts sei der Beklagte Störer. Er habe allein durch die zur Verfügungstellung seines Internetanschlusses die Gefahr geschaffen, dass über diesen an urheberrechtsverletzenden Musiktauschbörsen teilgenommen werde. Auch ohne konkrete Anhaltspunkte für eine bereits begangene oder bevorstehende Urheberrechtsverletzung – das heißt ohne Veranlassung - sei es dem Beklagten zumutbar gewesen, seinen Stiefsohn über die Rechtswidrigkeit einer Teilnahme an Tauschbörsen aufzuklären und ihm die rechtswidrige Nutzung entsprechender Programme zu untersagen. Der Beklagte habe diese Verpflichtung verletzt, weil er seinen Stiefsohn nicht - jedenfalls nicht hinreichend - belehrt habe.

Der Bundesgerichtshof hat das Berufungsurteil aufgehoben und die Klage insgesamt abgewiesen. Bei der Überlassung eines Internetanschlusses an volljährige Familienangehörige erfolgt dies durch den jeweiligen Anschlussinhaber auf familiärer Verbundenheit. Volljährige Familienangehörige sind für ihre Handlungen grundsätzlich selbst verantwortlich. Durch das besondere Vertrauensverhältnis zwischen Familienmitgliedern und der Eigenverantwortlichkeit von Volljährigen darf der Anschlussinhaber einem volljährigen Familienangehörigen seinen Internetanschluss überlassen, ohne diesen belehren oder überwachen zu müssen; erst wenn der Anschlussinhaber - etwa aufgrund einer Abmahnung - konkreten Anlass für die Befürchtung hat, dass der volljährige Familienangehörige den Internetanschluss für Rechtsverletzungen missbraucht, hat er die zur Verhinderung von Rechtsverletzungen erforderlichen Maßnahmen zu ergreifen. Da der Beklagte keinerlei Anhaltspunkte für eine rechtswidrige Teilnahme an Tauschbörsen durch seinen Stiefsohn hatte, haftet er selbst dann nicht als Störer für Urheberrechtsverletzungen des Stiefsohnes auf Unterlassung, wenn er ihn nicht oder nicht hinreichend über die Rechtswidrigkeit einer Teilnahme an Tauschbörsen belehrt haben sollte. Das heißt konkret, solange keine Veranlassung besteht, anzunehmen, dass ein Internetanschluss für illegale Tauschbörsen genutzt wird, spricht vieles gegen eine Haftung des Anschlussinhabers wegen Urheberrechtsverletzung. Dem Urteil zu folge dürfte dies für volljährige Familienangehörige selbst dann gelten, wenn nicht über die Rechtswidrigkeit der Teilnahme an Tauschbörsen aufgeklärt wurde.

Zwar habe nach der Entscheidung des BGH „Sommer unseres Lebens“, Urteil vom 12.05.2010 – I ZR 121/08 der Anschlussinhaber eine sekundäre Darlegungslast, diese gehe jedoch nicht soweit, dass sie zu einer Umkehr der Beweislast führen dürfe.

Entsprechend folgen die Instanzgerichte diese Richtungsweisung, so: AG Bielefeld vom 24.04.2014 – AZ: 42 C 80/14; LG Bielefeld vom 08.09.2014 – AZ: 20 S 76/14; AG Charlottenburg vom 03.09.2014 – AZ: 213 C 78-14; AG Charlottenburg vom 30.09.2014 – AZ: 225 C 112-14.

 

 

Keine Schönheitsreparaturen bei unrenovierter Wohnung - Rechtsprechungsänderung

 

Mit Urteil vom 18. März 2015 – VIII ZR 185/14 „hakt“ der BGH ein weiteres Kapitel in Sachen Schönheitsreparaturen ab – was allerdings zu erwarten war. Sie sind Mieter oder Vermieter und mussten oder konnten feststellen, dass in Ihrem Mietvertrag eine Schönheitsreparaturklausel mit einer sogenannten flexiblen Fristenregelung und einer Abgeltungsklausel steht? D. h. Schönheitsreparaturen sind nicht nach festen Zeiten (Jahren) geregelt, sondern nach Bedarf, auch wenn Zeitangaben grundsätzlich als Orientierung aufgeführt sind – und es ist bei vorzeitigem Auszug eine anteilige Kostentragung geregelt (bei Auszug vor Ablauf einer vereinbarten Frist). Tja, vielleicht haben Sie sich geärgert oder gefreut, je nachdem, auf welcher Seite des Vertrages Sie stehen.

Jedenfalls hat der BGH jetzt entschieden, dass einen solche Klausel – bei einer zu Mietbeginn unrenoviert übergebenen Wohnung - schlicht unwirksam ist. Anders noch in BGH vom 01.07.1987 – VIII ARZ 9/86.

In dem Verfahren vorm BGH ebenfalls vom 18.03.2015 - VIII ZR 242/13 wurde darüber hinaus entschieden, dass eine quotenmäßige Abgeltungsklausel (Kostentragung bei vorzeitigem Auszug) generell unwirksam sei, sofern auf eine hypothetische Fortsetzung des Wohnverhaltens des Mieters und den sich daraus voraussichtlich ergebenden Renovierungsbedarf abgestellt wird.

Es spricht demnach viel dafür, dass solche Klauseln, sofern in Ihrem Mietvertrag vorhanden, unwirksam sein können.

 

 

Gericht „kippt“ Fitness-Schuh

 

Bereits im Jahr 2013 hat sich das OLG Karlsruhe (Urteil vom 27.02.2013 – 6 U 36/12) mit der Problematik eines sogenannten „Fitness-Schuhs“ beschäftigt. Die Beklagte warb in ihrem Katalog mit den streitgegenständlichen Schuhen unter anderem wie folgt: „Die runde Sohlenform steigert die Muskelaktivität.“ – dies „…regt das Herz-Kreislauf-System an und kann zur Steigerung des Wohlbefindens beitragen.“; „…kann die Aktivierung der Gesäß- und Beinmuskulatur gesteigert werden – bei der Gesäßmuskulatur um durchschnittlich 30 % im Vergleich zu herkömmlichen Freizeitschuhen.“ Auch die „gute Haltung“ werde unterstützt und Cellulite könne vorgebeugt werden.

Das geht so nicht, meint das OLG Karlsruhe und hat die Beklagte dazu verurteilt, es zu unterlassen, so mit diesen Schuhen zu werben.

Der verständige Bürger erwarte, dass er durch die Schuhe in der Gesamtbilanz mehr Muskelaktivität erhalte, quasi bei jedem Schritt, unabhängig von dem Untergrund (Beschaffenheit oder Neigung). Ebenso sei die Werbung so zu verstehen, dass das Herz-Kreislauf-System gegenüber herkömmlichen Fitness-Schuhen intensiver trainiert werde; auch ginge der Bürger davon aus, dass die Muskulatur gekräftigt werde. Dies werde durch die Aussage „sportwissenschaftlich getestet“ verstärkt.

Eine von der Beklagten vorgelegte Studie hat leider nicht den Anforderungen an einen wissenschaftlich belegten Wirksamkeitsnachweis genügt. Im Prinzip wurde nur festgestellt, dass beim Tragen von unterschiedlichen Schuhen unterschiedliche Muskeln beansprucht werden und sich diese Beanspruchung bergauf-, bergab und in der Ebene auch wieder ändern kann. Das hätte einem auch der „gesunde“ Menschenverstand sagen können. Nun ja - was uns das Urteil jedenfalls lehrt ist, dass man sich nicht auf Werbetricks verlassen sollte und zum „fit“ bleiben Aktivität und Bewegung angezeigt ist.

 

 

Rechtskräftig: Mieter darf Vermieter aus der Wohnung „tragen“

 

Vorab Entwarnung für alle Vermieter: diese Aussage hat keine Allgemeingültigkeit. Allerdings hatte der BGH mit Urteil vom 04.06.2014 – AZ: VIII ZR 289/14 einen durchaus amüsanten Fall zu entscheiden. Vermieterin und Mieter hatten bereits 2 Rechtsstreite, bei denen es um das Besichtigungsrecht der Vermieterin ging. Aufgrund der Neuinstallation von Rauchmeldern kam es vereinbarungsgemäß zu einer weiteren Besichtigung durch die Vermieterin. Die Vermieterin wollte auch die anderen Räume (ohne Rauchmelder) besichtigen. Der unmissverständlichen Aufforderung des Mieters, das Haus zu verlassen, kam sie nicht nach. Stattdessen räumte sie eine Fensterbank leer und öffnete das Fenster. Der Mieter umfasste daraufhin die Vermieterin kurzerhand um den Oberkörper und trug sie vor die Haustür.

Dem Mieter wurde daraufhin Fristlos gekündigt und Räumungsklage erhoben. Das Amtsgericht wies die Klage ab. Die eingelegte Berufung hatte Erfolg, das Landgericht verurteilte den Mieter zur Räumung. Die dagegen eingelegt Revision beim BGH hatte wiederum Erfolg und das erstinstanzliche Urteil (Klageabweisung) wurde wiederhergestellt. Komprimiert gesagt, hat die Vermieterin durch ihr eigenmächtiges handeln gegen den ausdrücklichen Willen des Mieters, jedenfalls eine Mitursache für das Heraustragen gesetzt, wenn dieses nicht gar herausgefordert. Diese Tatsache hatte das Landgericht bei seiner Abwägung verkannt.

Der BGH stellte bei dieser Gelegenheit klar, dass mietvertragliche Formularklausen, nach denen ein regelmäßiges Zutrittsrecht (bspw. alle 2 Jahre) oder ein Zutrittsrecht zur „Überprüfung des Wohnzustandes“ besteht, unwirksam sind.

 

 

Was hat das OLG Brandenburg und milde Winter gemeinsam? – Zecken

 

Im Urteil des OLG Brandenburg vom 08.03.2007 – 12 U 186/06 ging es um Schadensersatz wegen nicht erfolgter Aufklärung über eventuelle Nebenwirkungen einer Zeckenschutzimpfung am 17.06.1997. Die Klage wurde erst im Jahr 2005 beim Landgericht Frankfurt (Oder) eingereicht, weshalb die Parteien auch um die Verjährung stritten. Allerdings haben beide Instanzen die Klage aus anderem Grund abgewiesen. Aufgrund des geschilderten Sachverhalts (geplantes Karatecamp im zeckengefährdeten Gebiet) und dem Ergebnis der Beweisaufnahme sei von einer hypothetischen Einwilligung auszugehen, was Schadensersatzansprüche ausschließt.

Aufgrund des milden Winters könnte diese Problematik wieder aktuell werden, da milde Winter die Gefahr eines Zeckenbisses erhöhen können. Durch frühzeitige Aktivität kommt es zu vermehrter Eiablage und so zu einer größeren Population. "Ab etwa 7 Grad Celsius Bodentemperatur besteht Infektionsgefahr, denn dann suchen sich Zecken einen Wirt", erklärte Prof. Jochen Süss, Leiter des Nationalen Referenzlabors für durch Zecken übertragene Krankheiten in Jena gegenüber "gesundheit.de". (http://www.t-online.de/ratgeber/gesundheit/beschwerden/id_53867522/erhoehte-zeckengefahr-durch-milden-winter-.html)

Gerade bei Freizeitaktivitäten im hohen Gras, an Rändern von Wäldern und Bachläufen besteht erhöhte Gefahr von Zeckenbissen. Diese können Krankheitserreger, insbesondere Borreliose oder FSME übertragen. Gegen FSME gibt es Impfungen – mit entsprechenden Nebenwirkungen, gegen die Borreliose keine  - jedenfalls keine zugelassenen. Sprays und Cremes können kurzzeitig schützen. Vorbeugend sollte bei Freizeitaktivitäten in gefährdeten Gebieten lange geschlossene Kleidung getragen werden. Nach Beendigung der Aktivitäten kann die Kleidung bzw. der Körper abgesucht und ggf. von Zecken gereinigt werden. Selbst bei einem Biss ohne Impfung besteht aber kein Grund zur Panik. Werden Zecken frühzeitig entfernt dringen nur wenige Krankheitserreger in Körper ein, womit ein gutes Immunsystem in der Regel zurechtkommt. Für ein ungetrübtes Freizeitvergnügen berät und hilft Ihnen bei Bedarf Ihr Arzt – nicht der Anwalt.

 

 

"Montagsauto"

 

Der Bundesgerichtshof hat sich am 23.01.2013 (AZ: VIII ZR 140/12) mit der Frage befasst, wann ein Fahrzeug ein "Montagsauto" ist. Im entschiedenen Fall wurde ein Wohnmobil für 133.743 EUR Ende April 2009 gekauft.

Im Zeitraum von Mai 2009 bis März 2010 brachte der Kläger das Wohnmobil insgesamt dreimal zur Durchführung von Garantiearbeiten in die Werkstatt. Er rügte am 16. Mai 2009 zwanzig Mängel (u.a. Knarren der Satellitenantenne beim Ausfahren, Flecken in der Spüle, schief sitzende Abdeckkappen der Möbelverbinder, lose Stoßstange, Lösen der Toilettenkassette aus der Halterung während der Fahrt usw.). Am 6. August 2009 und am 1. März 2010 wurden weitere Mängel geltend gemacht. Nachdem der Kläger noch mehr Mängel selbst beseitigt hatte und erneut Garantiearbeiten hatte durchführen lassen, wurde mit Anwaltsschreiben vom 1. April 2011 der Rücktritt vom Kaufvertrag erklärt. Ebenso wurde erklärt, dass ein Gutachter festgestellt habe, es seien fünfzehn (weitere) Mängel vorhanden, deren Beseitigung 5.464,00 € netto kosten würde. Eine Frist zur Mangelbeseitigung setzte der Kläger nicht, da es sich aufgrund der Vielzahl der Mängel um eine sogenanntes „Montagsauto“ handele.

Der Kläger machte Rückzahlung des Kaufpreises (abzüglich Wertminderung) und Erstattung aufgewendeter Gutachterkosten, insgesamt 125.185,86 € (nebst Zinsen), Zug um Zug gegen Rückgabe des Wohnmobils geltend. Die Klage blieb in den Vorinstanzen ohne Erfolg – auch die Revision hatte keinen Erfolg.

Nach dem BGH beurteile sich die Bewertung als „Montagsauto“, ob nach dem Geschehensablauf aus Sicht eines verständigen Käufers sich die Befürchtung rechtfertigt, es handele sich um ein Fahrzeug mit einer auf herstellungsbedingten Qualitätsmängeln beruhenden Fehleranfälligkeit, das insgesamt mangelhaft ist und auch in Zukunft nicht frei von herstellungsbedingten Fehlern sein wird. Dieser „verständige Käufer“ würde nach dem Verständnis des BGH das Wohnmobil nicht als „Montagsauto“ qualifizieren. Die im kurzen Zeitraum zahlreich aufgetretenen Mängel hätten nicht ausreichend „Gewicht“.  Es handele sich um bloße Bagatellprobleme, die nicht die technische Funktionstüchtigkeit, sondern nur die Optik und Ausstattung beträfen und die richtigerweise nur „Lästigkeitswert“ besäßen…

 

 

Einheitlicher Mietvertrag über Wohnraum und Garage

 

Nach gefestigter Rechtsprechung des BGH (Urteil vom 12.10.2011 – AZ: VIII ZR 251/10) sind Garagen- bzw. Stellplatzmietvertrag und Wohnungsmietvertrag grundsätzlich als 2 getrennte Verträge zu behandeln, wenn die Mietsachen auf verschiedenen Grundstücken liegen und als einheitliches Mietverhältnis, wenn die Mietsachen auf demselben Anwesen liegen. Dieser Grundsatz gelte erst Recht, wenn die Mietverträge zwar auf unterschiedlichen Urkunden seien, aber dasselbe Datum trügen. Selbst bei nachträglichen Abschluss bspw. eines Garagenmietvertrages kann ein einheitliches Mietverhältnis entstehen (OLG Karlsruhe, NJW 1983, 1499). Entscheidend sei aber immer der Parteiwille.

Gleich in mehreren Hinweisbeschlüssen hat der BGH nun diese Rechtsprechung bestätigt und konkretisiert (Hinweisbeschlüsse vom 09.04.2013 – AZ: VIII 245/12; vom 04.06.2013 – AZ: 422/12 und vom 03.09.2013 – AZ: 165/13). Neben dem Merkmal, gleiches Grundstück oder nicht, ist entscheidend, ob bspw. unterschiedliche Kündigungsfristen in den Mietverträgen vereinbart seien. In den entschiedenen Fällen hatte der Garagen- bzw. Stellplatzmietvertrag eine Kündigungsfrist von einem Monat und die Wohnungsmietverträge von 3 Monaten oder mehr. Daher käme es sogar nicht mal mehr drauf an, ob die Mietgegenstände auf demselben Grundstück lägen oder nicht – es handele sich immer um getrennte Mietverträge.

 

 

Tatsächlich: Autoinhaltsversicherung auch für im Auto befindliche Gegenstände

 

 Ja, ist doch logisch, möchte man sagen. Dennoch musste das OLG Koblenz mit Urteil vom 10.11.2005 – AZ: 127 E 2 - 58/05 hierüber entscheiden. Im entschiedenen Fall war eine Autoinhaltsversicherung mit sog. Nachtzeitklausel abgeschlossen worden. Versichert war ein Fahrzeug einer Elektrofirma, das nachts auf dem Firmengelände aufgebrochen wurde und aus dem Werkzeuge und Ersatzteile gestohlen wurden. Die Versicherung verweigerte den Ausgleich des Schadens mit dem Argument, es sei eine Transport – aber keine Lagerversicherung abgeschlossen worden. Die Gegenstände seien während der Lagerung gestohlen worden.

Nein, sagte das OLG Koblenz. Die Nachtzeitklausel könne nur so verstanden werden, dass auch die Sachen versichert sind, die dauerhaft in dem Werkstattwagen aufbewahrt werden, um das Fahrzeug jederzeit und sofort einsatzbereit zu halten. Hauptzweck der Aufbewahrung sei dann nicht die Lagerung, sondern die Notwendigkeit, die Teile mit dem Fahrzeug zu den Einsatzstellen befördern zu können.

 

 

WEG-Recht: Ein Stellplatz darf voll ausgenutzt werden

 

Das Amtsgericht München (Urteil vom 11.06.2013 – AZ: 415 C 3398/13) hatte einen Fall zu entscheiden bei dem sich eine Opel-Fahrerin und eine Renault-Fahrerin darum stritten, wie die Fahrzeuge auf den Stellplätzen abzustellen seien. Dann und wann parkte die Renault-Fahrerin ihr Auto nicht mittig, sondern auf der rechten Seite ihres Stellplatzes. Die Opel-Fahrerin, die ihren Stellplatz rechts von der Renault-Fahrerin hatte, fühlte sich dadurch beim Einsteigen gehindert und verlangte Unterlassung. Zur unrecht wie das Amtsgericht Urteilte. Ein Wohnungseigentümer könne den zu seiner Wohnung gehörenden Stellplatz voll ausnutzen. Wo er parke sei gleichgültig. Schließlich dürfe er auch mit einem sehr breiten Fahrzeug, das den Stellplatz voll einnehme, dort parken. Eine Einschränkung könne sich nur aus dem allgemeinen Rücksichtnahmegebot ergeben, dieses war im vorliegenden Fall aber nicht verletzt.

 

 

Patientenverfügung und Vorsorgevollmacht

 

Die sogenannte Patientenverfügung mit § 1901 a Abs. 1 BGB kodifiziert worden. In der Patientenverfügung werden medizinische Behandlungswünsche für den Fall niedergeschrieben, dass sie im Falle einer notwendigen Behandlung (nicht Mehr) geäußert werden können. Mit der Vorsorgevollmacht werden eine oder mehrere Personen benannt, die im erforderlichen Fall den in der Patientenverfügung geäußerten Willen durchsetzen sollen. Der BGH hat mit aktuellem Urteil vom 14.08.2013 – XII ZB 206/13 entschieden, dass eine wirksam erteilte Vorsorgevollmacht der Bestellung eines (anderen) Betreuers grundsätzlich entgegen stehe. Ausnahmsweise gelte dies nicht, wenn Bedenken gegen die Eignung oder Redlichkeit der bevollmächtigten Person bestehen oder die Bevollmächtigung dem Wohl des Betroffenen (Vollmachtgeber) zuwiderläuft. Dies war zum Beispiel der Fall bei Bevollmächtigung eines 88-jährigen Verwandten (Ehemann). In diesem Fall wurde trotz Vorsorgevollmacht ein Berufsbetreuer bestellt, BGH, Beschluss vom 07.08.2013 – XII ZB 131/13.

Um bei dieser sensiblen Thematik alle Eventualitäten abzusichern und ggf. das Vorliegen von Patientenverfügung und Vorsorgevollmacht registrieren zu lassen (ZVR-Card) ist eine anwaltliche und anschließenden ärztliche Beratung immer sinnvoll.

 

 

WEG – Vermietung an Feriengäste darf nicht untersagt werden

 

Das Landgericht Berlin hat in einem aktuellen Urteil vom 25.06.2013 (AZ: 85 S 143/12) bestätigt dass ein Beschluss der Wohnungseigentümergemeinschaft, wonach einem Miteigentümer untersagt wird, seine Wohnung an täglich oder wöchentlich wechselnde Mieter zu vermieten, mangels Beschlusskompetenz nichtig ist.

Von solchen innerstädtischen „Ferienwohnungen“ gehen häufig Lärmbelästigungen aus, weshalb die betroffenen Wohnungseigentümergemeinschaften versuchen, solch eine Nutzung zu verbieten. Das Urteil überrascht nicht, da der BGH gleiches bereits mit Urteil vom 15.01.2010 (AZ: V ZR 72/09) festgestellt hatte. Der BGH stellte seinerzeit jedoch entscheidend darauf ab, ob eine konkrete Nutzung vorlag, die die übrigen Eigentümer über das Maß des § 14 WEG beeinträchtige. Das Landgericht Berlin meint, bei dem Beschluss handele es sich nicht lediglich um eine Gebrauchsregelung für bestimmte, kürzer Zeiträume, sondern um einen Ausschluss bestimmter Arten der Wohnungsnutzung. Hierfür fehle der Gemeinschaft die Beschlusskompetenz. M. E. ist dieser Meinung zuzustimmen, da der Gemeinschaft keine Beschlusskompetenz zusteht, über das Sondereigentum einzelner Wohnungseigentümer zu entscheiden.

Bei Zweifeln über die Befugnisse der Wohnungseigentümergemeinschaft oder Auslegung der Teilungserklärung sollten Sie daher immer anwaltlichen Rat zu Hilfe nehmen.

 

 

Eigenbedarfskündigung zur ausschließlichen beruflichen Tätigkeit

 

Mit Versäumnisurteil vom 26.09.2012 hat der BGH entschieden (AZ VIII ZR 330/11), dass eine Eigenbedarfskündigung grundsätzlich auch zulässig ist, wenn der kündigende Vermieter die gekündigte Wohnung ausschließlich für berufliche Zwecke benötigt. Bisher war dies höchstrichterlich nur für den Fall entschieden, dass der kündigende Vermieter die Wohnung hauptsächlich für berufliche Zwecke benötigt aber auch zu Wohnzwecken, wie es § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB benennt. Da in dieser Norm die ausschließliche berufliche Nutzung nicht erwähnt ist, gab es verschiedene Stimmen in der Rechtsprechung und Literatur, die eine Eigenbedarfskündigung, um die Wohnung ausschließlich zu geschäftlichen Zwecken zu nutzen, ablehnten. So in diesem Fall auch das Amtsgericht und danach das Landgericht. Der Bundesgerichtshof hat im vorliegenden Fall eine solche Differenzierung verneint und die Kündigung für ausschließliche berufliche Zwecke der Kündigung zu Wohnzwecken „gleichgestellt“. Im vorliegenden Fall hatte der Vermieter für seine Ehefrau gekündigt, die in der streitgegenständlichen Wohnung eine Rechtsanwaltskanzlei einrichten wollte.

 

 

Steuerliche Vergünstigungen für Kinder

 

Kinder sind ein Segen… und das nicht nur für das persönliche Glück der Eltern, sondern steuerlich gesehen auch für deren Geldbeutel. Die wichtigsten Steuervergünstigungen sind das allen bekannte Kindergeld, der steuerliche Kinderfreibetrag bzw. BEA- Freibetrag.

Kindergeld gibt es für Kinder ersten Grades, für Pflegekinder, Stiefkinder und Enkelkinder, die im Haushalt des Steuerpflichtigen aufgenommen wurden. Für jedes Kind, das steuerlich zu berücksichtigen ist, besteht ggf. Anspruch auf einen Kinderfreibetrag und seit 2002 auf den Freibetrag für Betreuung, Erziehung und Ausbildung (BEA-Freibetrag), sofern ein Anspruch auf Kindergeld gegeben ist und die Günstigerprüfung den Freibeträgen dem Kindergeld Vorzug gebietet.

Erwerbsbedingte Betreuungskosten sind als Werbungskosten oder Betriebsausgaben absetzbar. Private Betreuungskosten können als Sonderausgaben abgesetzt werden. Daneben können die Kinderbetreuungskosten in bestimmten anderen Fällen steuermindernd berücksichtigt werden.

Für Kinder in Schul- und Berufsausbildung, für die Kindergeld oder ein Kinderfreibetrag gewährt wird, kann ein Sonderbedarf geltend gemacht werden, wenn das Kind das 18. Lebensjahr vollendet hat und außerhalb des elterlichen Haushalts untergebracht ist.

Alleinerziehende Mütter und Väter können evtl. einen Entlastungsbetrag in Höhe von € 1.308,- erhalten. Eine Voraussetzung ist jedenfalls, dass dem Haushalt mindestens ein Kind angehört, für das Kindergeld oder der BEA Freibetrag gewährt wird.

Für den Besuch einer Privatschule können 30% des Schulgeldes, ab 2008 begrenzt auf 5.000 €, als sogenannte Sonderausgabe abgesetzt werden. Daneben kann ein Kind bei der Eigenheimzulage, der Altersvorsorgezulage (sog. Riester-Förderung), der Ermäßigung beim Solidaritätszuschlag, der Kirchsteuer, der Arbeitnehmer-Sparzulage und Wohnungsbau-prämie, sowie bei den abzugsfähigen außergewöhnlichen Belastungen, Berücksichtigung finden.

Auch wenn der Fiskus nicht gerne Steuergeschenke verteilt, bei Kindern ist er großzügig. Schließlich sind Kinder die Steuerzahler von Morgen.

 

 

WEG bauliche Maßnahme und Gebrauchswerterhöhung

 

Häufiger Streitpunkt im Rahmen der WEG-Beschlussfassung ist die Behandlung von baulichen Veränderungen. Zum Einen ist häufig unklar, in welchen Bereich des § 22 WEG, der diesen Themenbereich behandelt, die bauliche Veränderung einzuordnen ist. Der BGH hat sich in einem nunmehr veröffentlichten Urteil mit der Frage beschäftigt, ob eine bauliche Maßnahme, die eine optische Veränderung der Wohnungseigentumsanlage bewirkt, eine Gebrauchswerterhöhung darstellen und somit durch qualifizierte Mehrheit beschlossen werden kann (Urteil v. 14.12.2012 – VZR 224/11).

Er hat entschieden, dass dies grundsätzlich möglich sei. Es käme jedoch darauf an, ob die Maßnahme aus Sicht eines verständigen Wohnungseigentümers eine sinnvolle Neuerung darstellt, die voraussichtlich geeignet ist, den Gebrauchswert des Wohnungseigentums nachhaltig zu erhöhen. Er führte weiter aus, dass es hieran jedenfalls dann fehle, wenn die entstehenden Kosten bzw. die Mehrkosten außer Verhältnis zu dem erzielbaren Vorteil stünden. Offen bleibt dabei jedoch, was es bedeutet, dass die Kosten außer Verhältnis zu dem erzielbaren Vorteil stehen.

Dies ist jedoch für die Klassifizierung der Maßnahme entscheidend. Wenn nämlich die Maßnahme weder als modernisierende Instandsetzung noch als Modernisierungsmaßnahme zu klassifizieren ist, bedarf sie nämlich als nachteilige bauliche Maßnahme der Zustimmung aller Wohnungseigentümer. Hier liegt auch die Crux des Urteils. Nachteilige bauliche Maßnahmen, die nicht einem der soeben genannten Begriffe zuzuordnen sind, bedürfen nämlich grundsätzlich immer der Zustimmung aller Wohnungseigentümer. Gerade bei großen Wohnungseigentumsanlagen dürfte eine solche Einstimmigkeit nur sehr schwer zu erzielen sein.

Wer sich entschließt, Wohnungseigentum zu erwerben und so zwingend Mitglied einer WEG wird, sollte sich daher über die Konsequenzen jedenfalls rechtlich beraten lassen. Auch dürfte es immer ratsam sein, ggf. bei Beschlüssen hinsichtlich baulicher Maßnahmen und deren Genehmigungsfähigkeit bzw. Unzulässigkeit oder hinsichtlich der Abstimmungserfordernisse rechtlichen Rat einzuholen.

 

 

Miete und Tierhaltung

 

Der Bundesgerichtshof (BGH) hat sich in einem Urteil vom 20.03.2013 – VIII ZR 168/12 mal wieder mit einer Mietvertragsklausel bez. der Tierhaltung beschäftigt.

Der Mietvertrag sah vor, dass eine Tierhaltung die Zustimmung der Vermieterin erfordere, soweit es sich nicht um übliche Kleintierhaltung handelt, z.B. Fische, Hamster, Vögel.

In § 16 des Mietvertrages wurde maschinenschriftlich ergänzt, „das Mitglied ist verpflichtet, keine Hunde und Katzen zu halten“. Der Vermieter hatte, nachdem er von der Existenz eines Hundes erfahren hatte, dazu aufgefordert, diesen wieder abzuschaffen. Als dies nicht erfolgte wurde Klage erhoben. Das Amtsgericht hat der Klage stattgegeben, das Landgericht hat die Klage abgewiesen und der BGH hat nunmehr bestätigt, dass kein Anspruch besteht. Problematisch an der Klausel ist, dass diese keine Ausnahmen zulässt und auch nicht auf die individuellen Gegebenheiten abstellt, etwa ob der Mieter auf ein Tier angewiesen ist oder ob von einem Tier Störungen ausgehen.

Dieses absolute Verbot, unabhängig davon, ob ein Bedarf besteht oder eine Störung ausgeht ist, wie der BGH entschied, für den Mieter regelmäßig unzumutbar und daher ist die Klausel unwirksam. Allerdings stellte der BGH klar, dass es unabhängig von der Wirksamkeit oder Unwirksamkeit einer Klausel immer sein kann, dass eine gewisse Tierhaltung unzulässig ist.

 

 

Heilung einer unwirksamen Befristung des Mietvertrages

 

Mit Urteil des BGH vom 10.07.2013, AZ VIII ZR 388/12 entschied dieser, dass im Falle der Unwirksamkeit einer Befristung eines Mietvertrages eine Regelungslücke im Vertrag entstünde,  die durch ergänzende Vertragsauslegung zu schließen sei.

Auf Wunsch des Mieters wurde das Mietverhältnis auf 7 Jahre geschlossen, mit der Option, das Mietverhältnis zweimalig dreijährig zu verlängern, so dass eine optionale Mietdauer von schlussendlich 13 Jahren vereinbart wurde. Vor Ablauf der 7 Jahre kündigte der Vermieter wegen Eigenbedarf. Der Mieter zog nicht aus, weshalb der Vermieter Räumungsklage erhob. Die Räumungsklage hatte vor dem Amtsgericht Erfolg und die Berufung vor dem Landgericht wurde zurückgewiesen. Die Argumentation von Amtsgericht und Landgericht war, dass eine Befristung gem. § 575 BGB unwirksam sei, weshalb das Mietverhältnis auf unbestimmte Zeit geschlossen sei und somit entsprechend ordentlich kündbar sei. Das Oberlandesgericht entschied anders, die Revision hatte Erfolg. Nach den Ausführungen des OLG sei es zwar richtig, dass die Befristung unwirksam sei. Allerdings ergäbe sich dadurch in dem Mietvertrag eine regelungsbedürftige Lücke, die durch Auslegung zu schließen sei. Hätten die Parteien gewusst, dass die Befristung unwirksam ist, so hätten sie den Ausführungen des OLG zufolge eben für diese Zeit einen Kündigungsverzicht vereinbart. Dem stünde auch der Gesetzeszweck nicht entgegen, da der Gesetzgeber mit der nur bedingt möglichen Befristung von Mietverträgen lediglich eine Umgehung der Kündigungs- und Mieterhöhungs-vorschriften erreichen wollte. Langfristige Bindungen im Mietvertrag sollten jedoch gerade möglich sein.

Es zeigt sich wieder einmal dass in der Jurisprudenz ein Obsiegen in zwei Instanzen keinen endgültigen Erfolg bedeutet und dass in der praktischen Anwendung die theoretische Unwirksamkeit einer Vereinbarung durch Auslegung „geheilt“ werden kann. Bei dem Wunsch, Mietverträge zeitlich zu limitieren, sollten Sie daher immer rechtsanwaltliche Beratung in Anspruch nehmen.

Rechtsanwalt Frank Moser
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