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Mietrecht

Mietrecht

Die häufigsten Fälle in der anwaltlichen Praxis finden sich im Wohnraummietrecht, Gewerberaummietrecht bzw. teilweise auch im Pachtrecht.

 

Miete

Gem. § 535 Abs. 1 BGB ist der Vermieter verpflichtet, dem Mieter den Gebrauch der Mietsache – im vereinbarten Zustand – zu gewähren und während der Mietzeit diesen Zustand zu erhalten. Der Mieter ist gem. § 535 Abs. 2 BGB verpflichtet, die vereinbarte Miete zu zahlen.

 

Aus diesen Hauptpflichten ergibt sich als Konsequenz, dass der Vermieter verpflichtet ist sämtliche Tätigkeiten zu verrichten, die der Erhaltung oder Instandsetzung der Mietsache dienen. Gem. § 538 BGB gilt dies auch für die Abnutzung durch den vertragsgemäßen Gebrauch. Da der Vermieter dies regelmäßig nicht möchte wird meist versucht, diese Pflichten dem Mieter zu übertragen. In vielen Mietverträgen finden sich daher Regelungen zu Kleinreparaturen oder Schönheitsreparaturen.

 

Sofern die Mietsache von dem vereinbarten Zustand abweicht, ist die Mietsache mangelhaft. Die Miete ist dann von Gesetzes wegen gem. § 536 Abs. 1 Satz 1 BGB gemindert. Allerdings kann sich der Mieter auf diese Minderung in den meisten Fällen erst berufen, wenn er dem Vermieter den Mangel angezeigt hat. So soll dem Vermieter die Möglichkeit gegeben werden, den Mangel zu beseitigen.

 

Darüber hinaus kann der Mieter Schadensersatz – zum Beispiel für die Beschädigung von Sachen – erst verlangen, wenn der Vermieter mit einer etwaigen Mangelbeseitigung in Verzug geraten ist oder der Vermieter den Umstand zu vertreten hat, § 536a Abs. 1 BGB. Das heißt, allein die Mangelhaftigkeit der Mietsache begründet keinen Anspruch auf Schadensersatz.

 

Mietvertrag

Der einfache Mietvertrag kann formlos geschlossen werden. Lediglich die wesentlichen Vertragsbestandteile müssen bestimmt sein, das heißt Mietsache und Mietzins. Besonderheiten sind insoweit bei Mietverträgen über Wohnraum oder im Gewerberaummietrecht zu beachten, da solche Verträge, wenn sie für eine längere Zeit als ein Jahr geschlossen werden sollen – was meist der Fall ist – gem. § 550 BGB der Schriftform bedürfen. Liegt diese nicht vor, gelten sie auf unbestimmte Zeit geschlossen.

 

Schriftform

Schriftform bedeutet, dass der Vertrag von beiden Parteien, die auch im Rubrum stehen unterschrieben wird. Dies kann auf einer Urkunde erfolgen, die von beiden Parteien unterschrieben wird oder es werden – was bei einem Mietvertrag regelmäßig der Fall ist – zwei identische Urkunden erstellt und die eine Partei unterschreibt jeweils die Urkunde für die andere Partei. So haben beide Parteien die gleiche Urkunde, die von der jeweils anderen Partei unterschrieben ist.

 

Die Schriftform dient im Wesentlichen dem Erwerberschutz. Ein Verstoß liegt daher regelmäßig dann vor, wenn wesentliche Vertragsbestandteile, das heißt Mietsache, Mietzahlungen oder Dauer des Mietverhältnisses nicht im ausreichenden Maße schriftlich fixiert sind.

 

Wird die Schriftform nicht eingehalten, so gelten die gesetzlichen Regelungen. Das heißt, dass die Regelungen in dem eigentlichen Vertragswerk nicht wirksam vereinbart worden sind. Problematisch wirkt sich dies oft bei Absprachen über Kündigungsverzicht oder Laufzeiten aus. So kann dann beispielsweise auch ein Gewerberaummietvertrag mit einer Laufzeit von 15 oder mehr Jahren nach den gesetzlichen Regelungen, das heißt rund 6 Monate, gekündigt werden. Aus diesem Grunde hat sich zu dem Schriftformerfordernis eine umfangreiche Kasuistik ausgebildet.

 

Häufig kommt es vor, dass beide Vertragsexemplare von einer Partei unterschrieben und an die andere Partei zur Gegenunterschrift übersendet werden. Dies wird regelmäßig als Angebot auf Abschluss eines Mietvertrages auszulegen sein. Unterschreibt dann die andere Partei innerhalb einer angemessenen Frist, so kommt der Vertrag zustande. Probleme können sich ergeben, wenn der von einer Partei unterschriebene Vertrag einseitig abgeändert und dann zurück übersendet oder verspätet rückübersendet wird. Dies gilt gem. § 150 Abs. 2 BGB als Ablehnung verbunden mit einem neuen Antrag (Angebot). Wird dieses dann nicht explizit angenommen, so ist die Schriftform nicht gewahrt.

 

Wird im Rubrum des Mietvertrages eine juristische Person benannt und unterschreibt dann eine Person ohne Vertretungszusatz und ohne Stempel, so kann, wenn die Vertretungsbefugnis aus dem Rubrum nicht klar erkennbar ist und die Person zugeordnet werden kann, ebenfalls ein Mangel der Schriftform vorliegen. Hiervon zu unterscheiden ist der Fall bei dem eine Person mit Vertretungszusatz unterschreibt, die tatsächlich nicht vertretungsberechtigt ist. Hier ist dann die Schriftform regelmäßig gewahrt und es stellt sich (nur) die Frage des Vertreters ohne Vertretungsmacht (falsus procurator).

 

Häufig bei weitläufigen Gewerbeflächen - eher selten bei Wohnraummietverträgen - kann die mangelnde Bezeichnung bzw. Bestimmung der Mietsache ebenfalls zum Verstoß gegen das Formerfordernis führen. Bei Gewerbeflächen kommt es häufig vor, dass die Flächen der Mietsache nicht ausreichend beschrieben sind und Pläne nicht oder nicht vollständig beigefügt wurden. 

 

Ebenso können nachträgliche Änderungen des Mietvertrages zur Formunwirksamkeit eines ursprünglich formwirksamen Vertrages führen, so beispielsweise wenn die Änderung nicht eindeutig dem geänderten Mietvertrag zuzuordnen ist oder nicht mit der ursprünglichen Mietvertragsurkunde fest verbunden wird.

 

Das Schriftformerfordernis sollte daher bei Abschluss von längerfristigen Mietverträgen mit der gebotenen Sorgfalt beachtet werden bzw. kann es sich immer lohnen, zu prüfen, ob ein Mangel des Schriftformerfordernisses vorliegt, wenn ein langfristiger Mietvertrag vorzeitig beendet oder aus „unliebsamen Regelungen” ein Ausweg gefunden werden soll.

 

Vertragsbestimmungen

Bei den meisten Mietverträgen handelt es sich um sogenannte Formularmietverträge. Das heißt diese sind für eine mehrfache Verwendung entworfen und somit handelt es sich um allgemeine Geschäftsbedingungen (AGB). AGB dienen wiederum dem Abschluss einer Vielzahl von Verträgen und sind daher – anders als die sogenannte Individualvereinbarung – von den Gerichten vollumfänglich auf Wirksamkeit überprüfbar. In den §§ 308 und 309 BGB ist eine Vielzahl von Klauselverboten aufgezählt, die zu einer Unwirksamkeit der jeweiligen Klausel führen können. Findet sich ein dort aufgeführtes Klauselverbot nicht, kann eine Regelung unwirksam sein, wenn sie gegen die Gebote von Treu und Glauben den Vertragspartner des Verwenders unangemessen benachteiligen. Schließlich gehen Zweifel bei der Auslegung von AGB zu Lasten des Verwenders.

 

Auch hier hat sich in der Rechtsprechung und der Kommentarliteratur eine umfangreiche Kasuistik herausgebildet, so insbesondere zu Schönheitsreparaturklauseln, Endrenovierungsklauseln, Abgeltungsklauseln und Tierhaltungsklauseln.

 

Beim Entwerfen oder Überprüfen von Mietverträgen ist diese Kasuistik stets zu beachten. Ebenso ist zu beachten, ob es sich um einen um Wohnraummietvertrag oder Gewerberaummietvertrag handelt, da beim Gewerberaummietvertrag häufig ein großzügigerer Maßstab hinsichtlich der Zumutbarkeit etwaiger vertraglicher Klauseln angelegt werden kann.

 

Je nach Größe des Mietobjektes und des zu erwartenden Ertrages kann es angezeigt sein, einen Mietvertrag individuell erstellen zu lassen, um hier ein solides Vertragswerk zu erhalten. Hier können unter Umständen Summen anfallen, die bis zum Dreifachen oder Vierfachen einer zu erzielenden Monatsmiete reichen. Gerade jedoch bei langfristigen Mietverträgen mit hohen Erträgen kann dies jedoch eine gute Investition sein, die sich dann längstenfalls nach 3 bis 4 Monaten amortisiert hat.

 

Ein individuell erstelltes Vertragswerk sollte nicht nur den jeweiligen aktuellen Stand der höchstrichterlichen Rechtsprechung und höheren Instanzrechtsprechung, sondern auch erkennbare Tendenzen abbilden.


Ordentliche Kündigung (allgemein)

Der Mietvertrag endet mit dem Ablauf der Zeit für die er eingegangen ist. Ist keine Zeit bestimmt kann er mit den gesetzlichen Fristen gekündigt werden.

 

Außerordentliche Kündigung

Unabhängig davon kann ein Mietverhältnis ohne Einhaltung der gesetzlichen Frist und somit außerordentlich gekündigt werden, wenn dem Vertragspartner ein Abwarten bis zum Ablauf der ordentlichen Kündigung nicht zuzumuten ist. Im Rahmen dieser Zumutbarkeitsprüfung sind gem. § 543 Abs. 1 BGB sämtliche „für und wider“ des Einzelfalls gegeneinander abzuwägen.

 

Gem. § 543 Abs. 2 BGB liegen wichtige Gründe, die zu einer außerordentlichen Kündigung berechtigen insbesondere vor, wenn

 

  • dem Mieter der vertragsgemäße Gebrauch der Mietsache ganz oder zum Teil nicht rechtzeitig gewährt oder wieder entzogen wird,

  • der Mieter die Rechte des Vermieters dadurch in erheblichen Maße verletzt, dass er die Mietsache durch Vernachlässigung der ihm obliegenden Sorgfalt erheblich gefährdet oder sie unbefugt einem Dritten überlässt oder

  • der Mieter

a) für 2 aufeinander folgende Termine mit der Entrichtung der Miete oder eines nicht unerheblichen Teils der Miete in Verzug ist oder

b) in einem Zeitraum, der sich über mehr als 2 Termine erstreckt, mit der Entrichtung der Miete in Höhe eines Betrages in Verzug ist, der die Miete für 2 Monate erreicht.

 

Unter a) ist ein „nicht unerheblicher Teil“ regelmäßig ein über einer Monatsmiete  liegender Betrag, das heißt eine Monatsmiete und ein Cent oder mehr.

 

Sofern der wichtige Grund in der Verletzung einer vertraglichen Pflicht besteht soll vorher abgemahnt oder Frist zur Abhilfe gesetzt werden.

 

Wohnraummietrecht

Bei Mietverhältnissen über Wohnraum zeigt das Gesetz eine Vielzahl von Regelungen auf, die insbesondere dem Schutz des Mieters gelten. So sind z.B. Erhaltungs- und Modernisierungsmaßnahmen gesondert geregelt. Betriebskosten können nur in bestimmten Grenzen auf den Mieter übertragen werden. Die Regelungen über die Miethöhe bzw. der Art der Mieterhöhung sind strikt geregelt und streng limitiert. So kann eine Mieterhöhung schwierig werden, wenn kein qualifizierter Mietspiegel in der Gemeinde vorliegt. Zwar ist gem. § 558a Abs. 4 Satz 2 BGB ein veralteter Mietspiegel oder der Mietspiegel einer anderen Gemeinde anwendbar, wenn die Gemeinde, in der die Wohnung gelegen ist keinen Mietspiegel hat und die Gemeinden vergleichbar sind. Häufig wird es aber eben an dieser Vergleichbarkeit fehlen. Es kann daher unabhängig von den formellen Voraussetzungen oft sehr schwierig sein, ein Mieterhöhungsverlangen durchzusetzen, wenn kein Mietspiegel vorhanden ist. Dann bleibt meist nur der Weg, drei Vergleichswohnungen zu finden oder aber eine Erhöhung mittels Sachverständigengutachten durchzusetzen, was jedoch mit relativ hohen Kosten verbunden ist.

In Gebieten ohne Mietspiegel kann es daher empfehlenswert sein, eine Staffelmietvereinbarung zu vereinbaren, die selbstredend ebenfalls gewisse Voraussetzungen aufweisen muss, um wirksam zu sein.

 

Ordentliche Kündigung (Wohnraummiete)

Besondere Regelungen gibt es hinsichtlich der Kündigung von Wohnraummietverhältnissen. Für den Mieter bedeutet das regelmäßig eine Kündigungsfrist von höchstens 3 Monaten. Für den Vermieter verlängert sich die Kündigungsfrist nach 5 und 8 Jahren um jeweils 3 Monate.

Darüber hinaus braucht der Vermieter ein berechtigtes Interesse, um das Mietverhältnis zu beenden und muss dies in der Kündigung angeben. Der Gesetzgeber hat in § 573 BGB  drei Gründe für das Vorliegen eines berechtigten Interesses vorgegeben, an denen sich zu orientieren ist. So kann der Vermieter ordentlich kündigen, wenn:

  • der Mieter seine vertraglichen Pflichten schuldhaft nicht unerheblich verletzt hat,

  • der Vermieter die Räume als Wohnung für sich, seine Familienangehörigen oder Angehörige seines Haushalts benötigt (Eigenbedarf) oder

  • der Vermieter durch die Fortsetzung des Mietverhältnisses an einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung des Grundstücks gehindert ist und dadurch erhebliche Nachteile erleiden würde; die Möglichkeit durch eine anderweitige Vermietung als Wohnraum eine höhere Miete zu erzielen, bleibt außer Betracht; der Vermieter kann sich auch nicht darauf berufen, dass er die Mieträume im Zusammenhang mit einer beabsichtigten oder nach Überlassung an den Mieter erfolgten Begründung von Wohnungseigentum veräußern will (Verwertungskündigung).

Zwar ist diese Aufzählung nicht abschließend, allerdings wird sich die Motivation des Vermieters zum Ausspruch einer ordentlichen Kündigung immer an diesen Vorgaben messen lassen müssen.

Beim Ausspruch einer ordentlichen Kündigung sind ebenfalls gewisse Formalien zu beachten, so hinsichtlich einer etwaigen stillschweigenden Verlängerung oder eines Härteeinwandes.

Zu beachten ist auch ein etwaiges Vorkaufsrecht des Mieters bei Umwandlung in Wohnungseigentum oder der Ausschluss von Eigenbedarfs- oder Verwertungskündigungsgründen für drei Jahre.

 

Außerordentliche fristlose Kündigung (Wohnraum)

Zusätzlich zu den allgemeinen außerordentlichen fristlosen Kündigungsgründen liegt ein zur außerordentlichen fristlosen Kündigung berechtigender Grund auch vor, wenn der Wohnraum so beschaffen ist, dass seine Benutzung für den Mieter nur mit einer erheblichen Gefährdung der Gesundheit möglich ist.

 

Andererseits liegt ein außerordentlicher fristloser Kündigungsgrund für den Vermieter vor, wenn der Mieter den Hausfrieden nachhaltig stört und im Rahmen einer Gesamtabwägung unter Berücksichtigung aller Umstände dem Vermieter die Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zum Ablauf der Kündigungsfrist oder sonstigen Beendigung des Mietverhältnisses nicht zugemutet werden kann

 

Ein weiterer außerordentlicher fristloser Kündigungsgrund neueren Datums ist gegeben, wenn der Mieter mit der Zahlung einer Sicherheitsleistung (Kaution) mit einem Betrag in Verzug ist, der die zweifache Monatsmiete erreicht. Hierbei werden jedoch etwaige Pauschalen oder Vorauszahlungen auf Betriebskosten nicht beachtet.

 

Klargestellt wird, dass der „nicht unerhebliche Teil” des Verzuges bei zwei aufeinanderfolgenden Mietzahlungen gegeben ist, wenn er die Miete für einen Monat übersteigt.

 

Ebenso ist es im Wohnraummietrecht möglich, eine ausgesprochene außerordentliche fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzugs im Nachhinein zu heilen, wenn der Vermieter hinsichtlich der fälligen Miete und der fälligen Entschädigung nach § 546a Abs.1 BGB befriedigt wird oder sich eine öffentliche Stelle zur Befriedigung verpflichtet.

 

Schließlich gibt es gewisse Kündigungsbeschränkungen im Rahmen von Mieterhöhungen nach ortsüblicher Vergleichsmiete oder Veränderung von Betriebskosten.

 

Anderweitig zum Nachteil des Wohnraummieters vereinbarte abweichende, außerordentliche, fristlose Kündigungsgründe sind unwirksam.


Gewerberaummietrecht

Das Gewerberaummietrecht wird im Gesetz als Mietverhältnis über andere Sachen geführt. Teilweise sind die Vorschriften über die Wohnraummiete anzuwenden. Allerdings ergibt sich ein weit größeres Spektrum an Gestaltungsmöglichkeiten, da insbesondere die Auslegung von Formularmietverträgen (AGB) weit großzügiger gehandhabt wird als bei Wohnraummietverträgen.

 

Ein ganz entscheidender Unterschied zum Wohnraummietrecht ist, dass ein Mietvertrag über Geschäftsräume jeweils zum dritten Werktag eines Kalendervierteljahres zum nächsten Kalendervierteljahr gekündigt werden kann – und somit eine Kündigungsfrist von rund 6 Monaten besteht. Diese für beide Seiten des Mietvertragsverhältnisses geltende Kündigungsfrist gilt auch immer dann, wenn ein langfristig geschlossener Vertrag formunwirksam ist. Hierbei spielt es keine Rolle, ob der Vertrag von Anfang an formunwirksam war oder erst später, beispielsweise durch eine nicht ordnungsgemäß durchgeführte Änderung des Mietvertrages formunwirksam geworden ist. In den ganz überwiegenden Fällen der umfangreichen Kasuistik zum Schriftformerfordernis ist daher die Norm des § 580a Abs. 2 BGB der eigentliche Ursprung der entschiedenen Fälle.

 

Hinsichtlich der Miete und insbesondere der Anpassung der Miete ist es im Gewerberaummietverhältnis in begrenzten Rahmen möglich, die Miete an einen zu erzielenden Gewinn zu orientieren. Hierbei wird häufig eine Grundmiete vereinbart, die dann zu bestimmten Parametern eine  zusätzliche prozentuale Beteiligung an dem Umsatz vorsieht.

 

Im Gewerberaummietverhältnis können etwaige Kosten, wie Instandsetzungskosten, Umbaukosten oder auch Verwaltungskosten in einem weit großzügigeren Maße auf den Mieter umgelegt werden als im Wohnraummietrecht.

 

Je nach vermieteten Objekt sind häufig Betriebspflichten, Sortimentsvorgaben oder Konkurrenzschutzklausel anzutreffen.


Gleich ob Vermieter oder Mieter sollten die Bedürfnisse und Erwartungen im Rahmen von Gewerberaummietverhältnissen möglichst genau herausgearbeitet und diese im Mietvertrag entsprechend abgebildet werden. Hier ergeben sich eine Vielzahl von Möglichkeiten jedoch auch gewisse Risiken, die es entsprechend auszumerzen oder zu minimieren gilt.


Pacht

Beim der Pachtvertrag hat der Verpächter dem Pächter nicht nur die Pachtsache zu überlassen,  sondern – und das ist der wesentliche Unterschied zur Miete – gem. § 581 Abs. 1 BGB auch den „Genuss der Früchte“ zu gewähren. Das heißt, der sich aus der Bewirtschaftung der Pachtsache ergebende Ertrag steht dem Pächter zu. Pachtverträge finden sich daher oft in der Gastronomie oder sonstigen Dienstleistungsbetrieben.

 

Oftmals sind Pachtverträge mit Sukzessivlieferverträgen, bspw. Bierlieferungsverträgen verbunden. Insbesondere beim Einstieg in bestehende Verträge ist hier Vorsicht geboten.

 

Wird ein Hofgut oder landwirtschaftliche Flächen verpachtet spricht man von einem Landpachtvertrag. Für den „einfachen“ Pachtvertrag gelten ganz überwiegend die Mietrechtlichen Vorschriften. Für den Landpachtvertrag gibt es einige Sonderregelungen.

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